Acheter un bien immobilier en Israël, c’est plus que le prix affiché sur le contrat de vente.
Qu’il s’agisse d’un appartement neuf acheté “sur plan” (מקבלן) ou d’un bien déjà livré, l’acheteur doit anticiper plusieurs frais annexes, souvent méconnus, mais parfois importants.
👉 Voici une liste complète et mise à jour des frais à prévoir, avec des fourchettes de prix selon la nature du bien et la localisation.
🏠 1. Le prix du bien (hors TVA pour les étrangers dans certains cas)
Le prix affiché par le promoteur est généralement TTC pour les résidents israéliens. Pour les étrangers, certaines parties peuvent être exonérées de TVA si le bien est destiné à la location ou à l’investissement (sous conditions fiscales).
🎯 Toujours vérifier si le prix annoncé inclut ou non la TVA (17%) et les finitions.
📄 2. Les frais d’avocat de l’acheteur
En Israël, chaque partie est représentée par son propre avocat. Même dans un projet neuf où le promoteur a son propre cabinet, l’acheteur doit avoir son propre avocat pour défendre ses intérêts.
- Honoraires moyens : 0.5 % à 1.5 % du prix d’achat + TVA
- Minimum généralement facturé : 7 000 – 10 000 ILS
✅ L’avocat vérifie le permis de construire, les délais, les garanties, le plan, etc.
🧾 3. Taxe d’acquisition (מס רכישה – Mas Rehisha)
Cette taxe est due au fisc israélien (Mas Hachnassa). Elle varie selon plusieurs critères :
Pour un résident israélien achetant sa résidence principale :
- Jusqu’à 1 919 155 ILS : 0%
- De 1 919 156 à 2 287 115 ILS : 3.5%
- Puis : 5% à 10% selon les tranches
Pour un non-résident ou un second bien :
- À partir de 8% dès le 1er shekel
💡 Exemple : un acheteur étranger paiera 8% sur un bien à 2.5 M ILS = 200 000 ILS de taxe
🏢 4. Frais liés au promoteur / livraison
Dans la plupart des achats “sur plan”, des frais techniques sont à prévoir :
| Frais | Estimation (variable) |
|---|---|
| Raccordements (électricité, eau, gaz) | 5 000 – 15 000 ILS |
| Frais syndic initial | 500 – 2 000 ILS |
| Frais d’ouverture du dossier (רישום טאבו) | 2 000 – 4 000 ILS |
🎯 Ces frais doivent être mentionnés dans le contrat de vente — attention à bien les lire avec votre avocat.
🛠️ 5. Travaux et améliorations (optionnel)
Certains promoteurs proposent des finitions de base (standard cabine de douche, carrelage simple), mais :
- Personnaliser son appartement = plus-value significative
- Budget à prévoir : 20 000 à 100 000 ILS selon la taille et les choix
- Possibilité d’engager un designer ou architecte d’intérieur
🏦 6. Frais bancaires (si crédit immobilier)
Si vous achetez avec un prêt, prévoyez aussi :
| Frais | Estimation |
|---|---|
| Frais de dossier bancaire | 0.25 % à 0.5 % du montant emprunté |
| Notaire banque | 500 – 2 000 ILS |
| Assurance habitation et vie | 1 000 – 3 000 ILS/an |
| Enregistrement hypothèque | 250 – 700 ILS |
💡 Pour les étrangers, certaines banques exigent un apport minimum de 50 % + garanties
🧾 7. Frais de conversion de devises et transferts internationaux
Si vous payez depuis l’étranger :
- Frais bancaires internationaux : 200 – 500 ILS par transfert
- Taux de change à surveiller attentivement
- Utiliser une société de change agréée peut faire économiser plusieurs milliers de shekels
📌 Exemple global pour un achat à 2 500 000 ILS (non-résident)
| Poste de dépense | Estimation |
|---|---|
| Mas Rehisha (8%) | 200 000 ILS |
| Avocat acheteur (1%) | 25 000 ILS + TVA |
| Frais techniques promoteur | 10 000 ILS |
| Finitions et ajouts | 30 000 – 60 000 ILS |
| Frais bancaires (si crédit) | 8 000 – 15 000 ILS |
| Total frais annexes | environ 280 000 – 320 000 ILS supplémentaires |
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