De nombreux parents francophones choisissent aujourd’hui d’acheter un appartement pour leurs enfants en Israël : soit pour les aider à démarrer dans la vie, soit comme investissement stratégique à long terme.
Mais cette décision, bien qu’altruiste, implique des conséquences fiscales, juridiques et pratiques importantes à bien anticiper.
Voici tout ce que vous devez savoir pour investir sereinement un bien immobilier au nom de votre enfant — ou pour lui — en Israël (à Tel Aviv, Netanya, Ashdod, Jérusalem, Netivot…).
🧾 1. Faut-il acheter au nom de l’enfant ou des parents ?
✅ Acheter au nom de l’enfant :
Avantages :
- Le bien est directement à lui, pas besoin de le lui « transmettre » plus tard
- Simplifie la succession si vous êtes âgé
Inconvénients :
- Si l’enfant est mineur, vous devrez obtenir l’accord du tribunal pour toute vente ultérieure
- Moins de contrôle en cas de désaccord familial
- Si l’enfant devient résident fiscal israélien, il devra déclarer ce bien
✅ Acheter au nom des parents, mais pour l’enfant :
Avantages :
- Plus de flexibilité (revente, location, gestion)
- Pas besoin d’autorisation judiciaire
- Vous restez décisionnaire tant que l’enfant n’est pas prêt à gérer
Inconvénients :
- Fiscalité potentiellement plus élevée (voir section suivante)
- Obligation de transfert formel si l’objectif est de « donner » le bien
🎯 Conseil : discutez avec un avocat fiscaliste franco-israélien pour définir la meilleure stratégie en fonction de votre résidence fiscale et de l’âge de l’enfant.
💰 2. Quels sont les impôts à prévoir quand on achète pour ses enfants ?
📌 Droits d’achat (Mas Rehisha) :
- Si c’est le deuxième bien immobilier de l’acheteur (parent), la taxe peut monter à 8–10% du prix
- Si c’est le premier bien au nom de l’enfant, il peut bénéficier du tarif préférentiel (0–5%), sous conditions
📌 Cas d’un achat depuis l’étranger :
- Pas de résidence fiscale en Israël = pas d’impôt local sur les revenus fonciers, sauf si le bien est loué
- Le bien devra être déclaré dans le pays d’origine selon les conventions fiscales
📌 Impôt sur donation :
- Israël ne taxe pas les donations, mais la France oui → si vous donnez de l’argent à votre enfant pour acquérir un bien, cela peut être imposable en France au-delà de 100 000€ tous les 15 ans
🎯 Conseil : vérifier les traités fiscaux France-Israël, et faire valider le montage par un notaire ou avocat bilingue
🧾 3. Prêt ou don ? Le flou à éviter
Si vous financez l’achat du bien pour votre enfant, vous devez décider :
💸 Soit c’est un don :
- Il faut le déclarer dans le pays d’origine
- Le bien appartient directement à l’enfant
💰 Soit c’est un prêt familial :
- Vous devez formaliser le prêt par écrit (idéalement signé par avocat)
- Peut être sans intérêt, mais doit être clair pour éviter des conflits futurs
🎯 Ce choix est essentiel pour éviter des litiges entre héritiers ou des contestations fiscales
🧒 4. Acheter pour un enfant mineur : attention !
Si votre enfant est mineur (moins de 18 ans), l’achat est possible, mais vous devrez :
- Demander l’autorisation du tribunal des affaires familiales pour certains actes (revente, mise en location…)
- Désigner un représentant légal pour la gestion du bien
- Garder les justificatifs montrant que l’argent a été utilisé dans l’intérêt de l’enfant
📌 Une solution fréquente : acheter au nom des parents et transférer plus tard via donation ou héritage
🛠️ 5. Et la gestion au quotidien ?
Que le bien soit loué ou occupé par votre enfant, vous devrez prévoir :
- Qui paie l’arnona (taxe municipale) ?
- À qui revient la responsabilité des réparations ?
- Le bien sera-t-il loué ou laissé vide jusqu’à l’alyah de votre enfant ?
🎯 Astuce : une procuration en hébreu enregistrée chez un avocat israélien permet à un proche local de gérer le bien (signature, remise de clés, syndic…)
📈 Pourquoi c’est une bonne stratégie à long terme ?
✔️ L’immobilier en Israël a pris +45% en 10 ans
✔️ Acheter maintenant pour un enfant de 16–25 ans, c’est lui garantir un capital ou une sécurité locative
✔️ Si l’enfant veut faire son alyah plus tard, il n’aura pas besoin d’affronter le marché en tant qu’étranger
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