Comment acheter un appartement en Israel en tant que non-résident
L’acquisition immobilière en Israël par des non-résidents est devenue une tendance croissante ces dernières années. Que ce soit pour investir dans l’immobilier locatif, disposer d’un pied-à-terre familial ou préparer une future installation, de nombreux expatriés franchissent le pas. Toutefois, ce type de transaction implique des spécificités juridiques et fiscales qu’il convient de maîtriser.
Peut-on Acheter un Bien Immobilier Sans Se Rendre en Israël ?
La réponse est oui. Un non-résident peut effectuer l’intégralité de la transaction immobilière à distance, sans avoir à se déplacer en Israël. Cette démarche requiert cependant une préparation rigoureuse et l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier israélien.
La Procuration Notariée : Document Clé
Pour réaliser l’achat à distance, le non-résident doit établir une procuration notariée (ייפוי כוח נוטריוני) qui autorise un mandataire — généralement un avocat, mais aussi un membre de la famille ou un ami — à agir en son nom. Cette procuration doit être :
- Signée par l’acquéreur
- Authentifiée au consulat israélien du pays de résidence
- Envoyée en original en Israël
Grâce à ce document, le mandataire pourra signer le contrat d’achat et accomplir toutes les formalités administratives nécessaires, y compris l’enregistrement au bureau du cadastre (Tabu).
Documents Complémentaires à Signer
Outre le contrat de vente principal, plusieurs documents annexes sont requis :
- Demande d’inscription d’une annotation préventive (הערת אזהרה) au Tabu
- Procurations irrévocables des vendeurs et acheteurs
- Actes de vente (שטרי מכר)
- Formulaire de déclaration fiscale immobilière
Certains documents, comme le formulaire fiscal, nécessitent parfois une signature personnelle au consulat. Si un prêt hypothécaire est contracté, la banque peut également exiger une présence physique en agence pour l’ouverture du compte.
Ouverture d’un Compte Bancaire en Israël
Est-ce Obligatoire ?
Bien que non systématiquement obligatoire, l’ouverture d’un compte bancaire local est fortement recommandée pour faciliter les transactions. Elle devient indispensable si l’acquéreur souscrit un crédit hypothécaire.
Documents Requis
Les banques israéliennes exigent plusieurs justificatifs pour les non-résidents :
- Passeport étranger en cours de validité
- Deuxième pièce d’identité officielle avec photo (permis de conduire)
- Pour les citoyens américains : numéro de sécurité sociale (SSN) et formulaire W9
- Pour les non-Américains : formulaire W8
- Déclaration de statut de non-résident
Ces exigences s’inscrivent dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent et des accords internationaux comme le FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act).
Le Compte de Fiducie (חשבון נאמנות)
Alternativement, l’avocat représentant l’acheteur peut ouvrir un compte de fiducie dédié à la transaction. Ce compte permettra d’effectuer tous les paiements liés à l’acquisition : versement au vendeur, droits de mutation, honoraires d’agence, etc.
Obtenir un Prêt Hypothécaire en Israël
Contrairement aux idées reçues, les non-résidents peuvent accéder au financement hypothécaire en Israël, bien que les conditions soient plus restrictives.
Conditions de Financement
- Les banques israéliennes accordent généralement des prêts couvrant jusqu’à 50 % de la valeur du bien
- Dans certains cas favorables, ce pourcentage peut être supérieur
- Le processus est plus long en raison de la vérification des revenus et actifs à l’étranger
- Une capacité de remboursement solide doit être démontrée
Conseil crucial : Solliciter un accord de principe bancaire avant la signature du compromis pour éviter toute mauvaise surprise.
Fiscalité Immobilière : Droits de Mutation pour Non-Résidents
Barèmes Applicables en 2026
Depuis la réforme fiscale de 2014 (amendement 76), les non-résidents ne bénéficient plus des taux réduits réservés aux résidents israéliens achetant leur résidence principale unique.
Taux de droits de mutation pour non-résidents (2026) :
- 8 % sur la fraction de valeur jusqu’à 6 055 070 ₪
- 10 % sur la fraction excédant 6 055 070 ₪
Ces taux s’appliquent même s’il s’agit du seul bien de l’acquéreur, identiques à ceux des investisseurs israéliens multi-propriétaires.
À titre comparatif, un résident israélien achetant sa résidence principale bénéficie de taux progressifs avantageux : 0 %, 3,5 %, 5 %, 8 % et 10 %.
Définition du Statut de Résident
La loi israélienne considère comme « résident » toute personne dont le centre de vie se situe en Israël, évalué selon plusieurs critères :
- Domicile permanent
- Lieu de résidence de la famille
- Activité professionnelle principale
- Intérêts économiques substantiels
- Engagement associatif et social
Exception notable : Une personne devenant résident israélien (nouvel immigrant ou résident de retour) dans les deux ans suivant l’achat peut rétroactivement bénéficier des taux réduits.
Recommandations Essentielles
Pour réussir votre acquisition immobilière en Israël :
- Mandatez un avocat spécialisé en droit immobilier israélien, rompu aux transactions internationales
- Anticipez les délais : les procédures à distance nécessitent davantage de coordination
- Planifiez la fiscalité : intégrez le coût des droits de mutation majorés dans votre budget
- Sécurisez le financement : obtenez un accord bancaire préalable si nécessaire
- Effectuez des vérifications complètes : audit juridique, technique et urbanistique du bien
L’achat d’un bien immobilier en Israël en tant que non-résident est parfaitement réalisable avec un accompagnement juridique adapté. Malgré des contraintes fiscales et administratives spécifiques, ce marché reste attractif pour les investisseurs internationaux et les membres de la diaspora souhaitant maintenir un lien avec Israël.
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