Taxe d’Habitation en Israël : Guide Complet
La taxe d’habitation en Israël, appelée Arnona (ארנונה), constitue la principale source de revenus des municipalités israéliennes. Équivalent à la taxe foncière européenne, ce prélèvement municipal s’applique à tous les résidents et propriétaires de biens immobiliers sur le territoire israélien, qu’ils soient locataires ou propriétaires.
Qu’est-ce que l’Arnona ?
L’Arnona est une taxe municipale obligatoire imposée par les autorités locales depuis l’époque du mandat britannique en 1934. Son nom provient du mot araméen signifiant « taxe agricole ». Cette taxe finance les services municipaux essentiels : entretien urbain, nettoyage des rues, développement des infrastructures, espaces verts et activités culturelles locales.
Contrairement à d’autres systèmes fiscaux basés sur la valeur cadastrale, l’Arnona se calcule principalement selon la surface en mètres carrés du bien immobilier.
Comment est calculée l’Arnona ?
Le montant de l’Arnona dépend de trois critères principaux :
1. La surface du bien
Le calcul s’effectue au mètre carré et inclut non seulement la surface habitable, mais également les terrasses, balcons, caves et locaux annexes. Les caves servant uniquement au stockage sont comptabilisées à 50% de leur surface réelle.
2. Le type d’utilisation
- Usage résidentiel : tarifs standards pour habitation
- Usage commercial : bureaux, commerces (jusqu’à 150 m² et au-delà de 150 m²)
- Usage industriel : ateliers, usines
- Usage spécifique : hôtels, banques, parkings, lieux de culte
Les biens commerciaux supportent des taux significativement plus élevés que les propriétés résidentielles. Par exemple, un bureau de 90 m² sur le boulevard Rothschild à Tel-Aviv peut générer une Arnona annuelle de 33 000 NIS.
3. La localisation géographique
Chaque municipalité fixe ses propres tarifs, soumis à l’approbation du ministère de l’Intérieur. Les quartiers prestigieux appliquent des taux plus élevés que les zones périphériques.
Tarifs de l’Arnona 2026 : Comparatif par Ville
L’augmentation nationale de 1,6% en 2026 affecte différemment les municipalités. Voici un aperçu des tarifs pour un appartement résidentiel standard de 60-70 m² :
| Ville/Quartier | Tarif annuel approximatif | Tarif au m² |
|---|---|---|
| Tel-Aviv Centre | 4 360 – 8 000 NIS | 85-150 NIS/m² |
| Jérusalem (résidentiel) | 4 000 – 6 500 NIS | Variable selon zone |
| Netanya (Ir Yamim) | 4 777 NIS | 68-80 NIS/m² |
| Rishon LeZion (Nevir Eliahou) | 1 770 NIS | 25-30 NIS/m² |
| Ramat Gan | 5 000 – 7 500 NIS | 70-110 NIS/m² |
| Ashdod | Pas d’augmentation en 2026 | 40-60 NIS/m² |
Note : Pour Jérusalem, les bureaux commerciaux jusqu’à 150 m² paient 390,19 NIS/m², tandis que ceux dépassant 150 m² paient 402,67 NIS/m² en 2026.
Qui doit payer l’Arnona ?
En principe, le locataire est responsable du paiement de l’Arnona selon la législation israélienne. Cette obligation s’applique à tout occupant d’un bien immobilier, qu’il soit locataire, propriétaire-occupant ou usufruitier.
Toutefois, dans les biens vacants à Jérusalem, une réglementation spécifique impose un doublement de la taxe si le logement reste inoccupé pendant plus de 9 mois consécutifs, vérifiable via les factures d’eau et d’électricité.
Exonérations et Réductions
Plusieurs catégories de résidents bénéficient de réductions substantielles :
- Nouveaux immigrants (Olim Hadashim) : réductions dégressive sur plusieurs années
- Personnes âgées et retraités : selon revenus et situation familiale
- Personnes handicapées : réductions proportionnelles au degré d’invalidité
- Soldats et réservistes : exonérations pendant le service militaire
- Étudiants : réductions variables selon les municipalités
- Rescapés de la Shoah : avantages fiscaux spécifiques
- Biens en rénovation : suspension temporaire durant les travaux déclarés
Pour bénéficier de ces réductions, il est impératif de déposer une demande formelle auprès du département Arnona de votre municipalité avec les justificatifs requis.
Modalités de Paiement
L’Arnona se règle selon plusieurs options :
- Paiement bimestriel : 6 échéances annuelles (mode standard)
- Paiement annuel : possible avec parfois une légère réduction
- Prélèvement automatique : méthode recommandée pour éviter les pénalités
- Paiement en ligne : via le site municipal ou applications bancaires
- Paiement postal : à la poste israélienne
Attention : Les retards de paiement entraînent des pénalités de 5% par mois et peuvent conduire à des procédures de recouvrement forcé.
Cas Particuliers et Situations Spéciales
Bien commercial
Les tarifs commerciaux varient de 350 à 450 NIS/m² selon la ville et peuvent atteindre 500 NIS/m² dans les zones premium de Tel-Aviv.
Appartement neuf non occupé
Une période de grâce peut exister, mais varie selon les municipalités. À Jérusalem, après 9 mois d’inoccupation, le tarif double.
Propriété en indivision
La responsabilité du paiement incombe aux co-propriétaires proportionnellement à leurs parts, sauf arrangement spécifique avec un locataire.
Revenus locatifs
Les propriétaires percevant des revenus locatifs peuvent opter pour une taxation forfaitaire de 10% sur les loyers bruts plutôt que le régime progressif classique.
Contestation et Recours
Si vous estimez que votre Arnona est incorrectement calculée, vous pouvez :
- Demander une nouvelle mesure de votre bien par la municipalité
- Vérifier le zonage cadastral de votre propriété
- Déposer un recours administratif en cas d’erreur manifeste
- Consulter un avocat spécialisé en droit municipal israélien
Évolutions 2026 et Perspectives
L’année 2026 marque une augmentation nationale modérée de 1,6%, bien que certaines municipalités comme Ashdod aient choisi de geler leurs tarifs. Les grandes villes continuent d’intégrer davantage de surfaces annexes (terrasses, entrées) dans le calcul, augmentant mécaniquement les montants dus.
Les municipalités israéliennes renforcent également la digitalisation des services Arnona avec des plateformes en ligne permettant de consulter son compte, effectuer des paiements et déposer des demandes de réduction en quelques clics.
Ressources Officielles et Informations Complémentaires
Pour des informations actualisées et spécifiques à votre municipalité :
- Municipalité de Jérusalem : https://www.jerusalem.muni.il/fr/residents/arnona/
- Municipalité de Tel-Aviv : https://www.tel-aviv.gov.il/en/Live/ArnonaAndCityTaxes/
- Guide fiscal immobilier Israël : https://immoneuf.co.il/comprendre-la-fiscalite-immobiliere-en-israel/
L’Arnona représente une charge significative dans le budget des ménages israéliens, avec des montants annuels moyens variant entre 4 000 et 8 000 NIS pour un appartement standard. Une compréhension approfondie de ce système fiscal permet d’optimiser ses coûts grâce aux réductions disponibles et d’éviter les pénalités liées aux retards de paiement.
