Quelles sont les garanties à un achat immobilier sur plan en Israël ? par Me Yael Hagege Maruani
Lorsqu’on décide d’acheter en Israël, un appartement en état futur d’achèvement, sur plusieurs mois, voire plusieurs années, parfois le promoteur n’a même pas encore le permis de construire. Quelles sont les garanties fournies par la loi pour un achat immobilier sur plan en Israël et quelles sont celles que votre avocat devra négocier et inclure dans le contrat d’acquisition ?
La garantie des plans du bien vendu :
Normalement, d’après la loi, le promoteur a l’obligation d’annexer au contrat les plans détaillés et le cahier des charges du bien vendu, et de livrer effectivement, un appartement s’y conformant. La loi limite donc la variation possible par rapport aux surfaces prévues. Toutefois, si vous achetez avant obtention du permis de construire, le promoteur demandera parfois, dans le contrat, à se garder le droit de modifier les plans en fonction des exigences liées à l’obtention du permis, et ce sont ces nouveaux plans qui serviront de base à la limite légale de modification. Cela revient donc à laisser une grande liberté au promoteur et à l’autoriser à changer les plans annexés au contrat sur lesquels il s’est engagé ! Ainsi, il faudra limiter ces modifications et prévoir une possibilité d’annulation en cas de non-conformité.
La garantie des versements et des futurs droits :
Tant que vous n’avez pas été livré, la loi exige que le promoteur protège les fonds que vous versez, entre autres par des garanties bancaires. Mais ce n’est pas toujours le cas. A la place de celles-ci, le promoteur peut vous inscrire un droit sur le terrain, ce qui est en pratique beaucoup moins protecteur en cas de faillite ou non-exécution. Ainsi, si le projet ne va pas jusqu’au bout, mieux vaut avoir une garantie bancaire pour au moins récupérer l’argent versé. On fera attention à ce que ces garanties ne puissent être annulées que quand le bien aura été livré et que l’avocat du promoteur aura inscrit à votre profit une mention au cadastre sur le terrain, en attendant l’inscription finale de l’immeuble et de la propriété des lots.
La garantie de délais :
Le contrat doit préciser une date de livraison, ou au moins un délai après obtention du permis. Sachez toutefois, que le promoteur se réserve toujours le droit de prolonger les délais pour des raisons indépendantes de sa volonté, et c’est donc à votre avocat de le limiter. De même, parfois la date n’est pas définie très clairement pour que le promoteur ait encore de la marge. Une fois les délais dépassés, la loi oblige donc le promoteur à vous verser une indemnité à hauteur de 1,5 fois puis 1,25 fois l’équivalent d’un loyer.
La garantie constructeur :
La loi israélienne prévoit des périodes de garanties pour chaque poste de la construction (structure, électricité, plomberie…). Ainsi, le promoteur est responsable, et en dépit de toute clause contractuelle, des réparations à effectuer durant les périodes de garanties. Sachez bien que c’est le promoteur qui est engagé vis-à-vis de vous, même s’il veut vous renvoyer au constructeur ou à des sous-traitants.
n achat sur plan est une belle et longue aventure qui se termine souvent bien. Toutefois, il est plus que recommandé d’être bien conseillé et de prendre ses précautions.
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Me Yaël Hagege Maruani
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