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Olim : vos premiers pas d’acheteurs d’un bien immobilier neuf en Israël

Posted by ImmoNeuf Israel on April 19, 2017
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L’achat d’un immobilier neuf en Israël est une décision importante. Il convient d’être bien conseillé et accompagné dans vos démarches, d’autant plus que celles-ci sont très différentes des démarches à effectuer lors de l’achat d’un bien en France.

Il nous semble donc important de vos donner des premières notions afin de vous aider à appréhender les étapes qui vous attendent.

Commençons d’abord par quelques mots de vocabulaire et noms des interlocuteurs que vous allez rencontrer au cours de votre achat.

  1. Agent immobilier – Metavech – מתווך
  2. Promoteur – Yazam – יזם
  3. Constructeur – Kablan – קבלן
  4. Avocat – Orekh din – עורך דין
  5. Cadastre – Tabou – טאבו
  6. Prêt hypothécaire – Mashkenta – משכנתא

Vous avez d’abord déterminé votre budget, en fonction de votre apport et de vos capacités de remboursement, et après avoir comparé les offres de Mashkenta de plusieurs banques.

Afin de déterminer le budget total nécessaire, prenez en compte non seulement le prix d’achat du bien, mais aussi d’autres frais tels que les commissions, honoraires, frais d’enregistrement au cadastre, taxes d’acquisition…

Bon à savoir : En tant qu’Olé Khadash, vous bénéficiez d’une réduction de la taxe d’acquisition entre 1 an avant votre alyah et 7 ans après. Il existe également une réduction pour les primo-accédants. Ces deux réductions ne sont pas cumulables sur un même bien.

Vous pouvez à présent partir à la recherche du projet de vos rêves, en passant par un agent immobilier, mais aussi en faisant le tour des quartiers recherchés dans votre ville. Les projets neufs sont affichés sur de grands panneaux indiquant le nom du promoteur ainsi que son numéro de téléphone.

Prêtez une attention particulière à l’environnement du futur immeuble : commerces, écoles, transport, mais aussi d’autres projets en construction ou Tama 38 à venir, qui pourraient vous apporter nuisances sonores, poussière ou encore créer un vis-à-vis ou vous priver de la vue dégagée sur la mer.

Renseignez-vous sur le promoteur ainsi que sur l’entrepreneur : réputation, qualité du travail, respect des délais, capacités financières…

En outre, la consultation du cadastre (ou « Tabou » en hébreu) se révèle indispensable tant le cadastre constitue la carte d’identité de l’appartement. Il existe aussi à la mairie un département où il est possible de consulter toutes les informations et données de l’appartement.

bien immobilier neuf en Israel contraAttention : Certains promoteurs ont pour habitude de faire signer un document intitulé : “formulaire d’inscription”. Or, ce document vous engage à acquérir l’appartement sous pression sans avoir la possibilité de faire les vérifications générales.

Ce document équivaut à un avant contrat des plus rudimentaires qui positionne les acquéreurs dans une situation juridique des plus critiques, ainsi que dans une position financière des plus mauvaises (moins de pouvoir de négociation sur le contenu de la fiche technique, ainsi que moins de conditions juridiques qui pourraient vous avantager).

Vous aurez compris qu’il ne faut pas signer ce document sans l’avoir lu attentivement et y avoir apporté des modifications. Il est recommandé de se faire assister par un avocat de votre choix et de ne pas signer sans son aval.

Dans le cas d’un projet en construction financé par une banque accompagnatrice, il faudra s’assurer de recevoir en début de processus une copie d’une lettre d’exception conditionnelle, non encore signée.

Dès la fin de la construction et la remise des clés de l’appartement entre vos mains, insistez pour recevoir une lettre d’exception définitive, signée cette fois-ci.

Vient ensuite le moment de la signature du contrat. Vous devrez vérifier, ou faire vérifier par votre avocat, qu’il contient tous les détails du bien immobilier, la fiche technique contenant des renseignements clairs, une clause permettant d’effectuer des modifications par rapport au plan, le droit de noter les défauts trouvés lors de l’inscription du protocole de remise des clés, et vérifier dans quelles conditions l’opération est annulable et comment l’argent que vous avez versé vous sera restitué.

En vertu de la loi relative à la vente, le constructeur est obligé de vous remettre une garantie dès le versement de 7% du prix de l’appartement. La garantie peut être octroyée sous forme de garantie bancaire, de police d’assurance, par le nantissement de la part proportionnelle du terrain à votre profit, de l’inscription d’une note cadastrale ou par le transfert du droit de propriété.

Avant la remise des clés, une vérification complète de l’appartement est indispensable. Vous pourrez vous adresser pour ce faire à un ingénieur certifié.

Enfin, sachez que les honoraires de l’avocat du promoteur sont à la charge de l’acheteur. Ses honoraires sont légalement plafonnés à 5.000 nis + TVA.

Cet avocat est notamment chargé d’enregistrer le bien au cadastre, mais en aucun cas à conseiller ni à représenter l’acheteur.

Il y a aurait d’ailleurs un conflit d’intérêts entre la représentation de l’acheteur et celle du vendeur. Ainsi, et selon les règles et les principes de l’éthique professionnelle du barreau des avocats en Israël, l’avocat du promoteur n’a pas le droit de représenter les deux parties.

Il est vivement conseillé à l’acheteur de choisir son propre avocat dès le début de ses démarches et de ne rien signer sans lui avoir fait relire les contrats présentés par le promoteur.

Cet article ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique.

Me Liane Kehat, Avocat et Notaire à Ramat Gan

03-6126367 ou Lkehat@Lkehat-law.co.il

http://famille-successions.co.il/

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